Explicatii esentiale privind promisiunea bilaterala de vanzare si pactul de optiune

Promisiunea de vanzare si pactul de optiune sunt doua mecanisme construite de legiuitor pentru a oferi sansa partilor de a-si concretiza vointa juridica anterior incheierii contractului propriu-zis. Vom analiza, pe scurt, logica aparitiei si a functionarii acestora.

Context. Ideea a aparut in contextul social creat de aparitia reglementarilor care impuneau incheierea in forma autentica a contractelor de instrainare sau constituire a drepturilor reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara.[1] In urma reglementarii, au existat multe contracte incheiate sub semnatura private, care nu mai aveau eficienta juridica; legiuitorul, pentru a oferi o optiune partilor, a reglementat conversiunea actului juridic. Prin aplicarea conversiunii[2] actului juridic nul, aceste contracte au fost considerate valabile ca promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare.

Pactul de optiune. Acesta are natura unei oferte irevocabile[3], avand un caracter energic, in sensul ca va fi nevoie numai de simpla acceptare a beneficiarului si contractul va fi incheiat. Tocmai din acest motiv pactul de optiune, dar si declaratia de acceptare trebuie incheiate in forma prevazuta de lege pentru contractul pe care partile urmaresc sa-l incheie[4]. Daca partile nu au convenit un termen de acceptare, acesta poate fi stabilit de instanta prin ordonanta presedintiala, cu citarea partilor.[5]

Promisiunea bilaterala de vanzare. Promisiunea trebuie sa contina toate acele clauze ale contractului promis, in lipsa carora partilor nu ar putea executa promisiunea. Obiectul obligaţiei promisiunii este „prestaţia” promitentului de a reitera consimţământul său la încheierea contractului promis. Atunci când contractul promis este unul de vânzare, promisiunea va trebui să conţină cel puţin clauze referitoare la bunul vândut şi la preţul convenit.

Promisiunea unilaterala de vanzare/cumparare, in afara de situatia in care beneficiarul se obliga la plata unei sume de bani, este un contract unilateral; contractul unilateral da nastere la obligatii numai pentru una dintre parti, cealalta parte avand numai calitatea de creditor. A nu se confunda cu actul juridic unilateral, acesta fiind rezultatul vointei unei singure parti (ex: testament, ratificare, oferta de a contracta, marturisirea).

Sanctiuni in cazul incalcarii promisiunii. Avem doua situatii reglementate separate de legiuitor, in art. 1279 si art. 1669 NCC; diferenta dintre situatii este data de indeplinirea sau nu a conditiilor de validitate a contractului:

  • Daune-interese. Daca o parte refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere doar rezolutiunea cu daune-interese, sau doar daune-interese, daca contractul nu indeplineste conditiile de validitate ale contractului promis; ca exemplu, daca nu este cuprins pretul si obiectul, nu va fi valabil ca contract de vanzare.
  • Hotarare. Daca o parte refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis prin promisiunea bilaterala de vanzare, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite. Dreptul la actiune se prescrie in 6 luni. Asadar, pentru a se cere pronuntarea unei hotarari, trebuie ca instanta sa constate ca una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare refuza in mod nejustificat sa incheie contractul promis si, respective, ca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite.

Astfel, daca nu sunt indeplinite conditiile, se aplica art. 1279 alin. (2), iar daca sunt indeplinite conditiile de validitate ale contractului, se aplica art. 1279 alin. (3) coroborat cu art. 1669 alin. (1) NCC.

Aceleasi reguli se aplica si in cazul primisiunii unilaterale de vanzare sau de cumparare. In plus, in cazul promisiunii unilaterale de cumparare a unui bun individual determinat, daca creditorul instraineaza bunul sau constituie un drept real asupra acestuia, obligatia promitentului se considera stinsa.

Bun si pret. promisiunea unilaterală de vânzare sau de cumpărare, precum și promisiunea bilaterală de vânzare trebuie să conțină referiri în special cu privire la bunul vândut și prețul convenit. Lipsa elementelor menționate anterior – bun, preț – ar face imposibilă executarea promisiunii, în acest caz obiectul acesteia fiind nedeterminat.

Forma. Potrivit Deciziei nr. 23/2017, ÎCCJ s-a statuat că în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1279 alin. 3 teza întâi și art. 1669 alin. 1 C. civ., nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic.

Aceasta regula este aplicabila doar in cazul primisiunii pentru vanzarea imobilului, insa, spre comparatie, promisiunea de donatie este supusa formei autentice, sub sanctiunea nulitatii absolute (art. 1014 NCC). Important de notat ca, in caz de neexecutare din partea promitentului, promisiunea de donatie nu confera beneficiarului decat dreptul de a pretinde daune-interese echivalente cu cheltuielile facuta si cu avantajele acordate tertilor in considerarea promisiunii. Instanta nu va putea pronunta o hotarare care sa tina loc de acceptare a donatiei in cazul neexecutarii promisiunii de donatie. [6]

_______________________________________________________________________________________

Mentiuni:

[1] Trebuie sa fie incheiate prin inscris authentic, sub sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturile reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara (art. 1244 NCC).

[2] Un contract lovit de nulitate absoluta sau relativa va produce totusi efectele actului juridic pentru care sunt indeplinite conditiile de fond si de forma prevazute de lege. Regula nu se aplica daca partile au exclus express au daca din scopurile urmarite de parti nu se deduce intentia de a aplica conversiunea.

[3] Oferta este irevocabila de indata ce autorul ei se obliga sa o mentina un anumit termen. Oferta este irevocabila si subinteles, in temeiul acordului partilor, al practicilor, al negocierilor, al continutului, ofertei sau uzantelor; observam ca si prin comportamentul partilor se poate naste caracterul irevocabil al ofertei. Termenul de acceptare curge din momentul in care oferta ajunge la destinatar. Ca mentiune, tacerea sau inactiunea destinatarului nu valoreaza acceptare decat atunci cand rezulta din lege, acordul partilor, uzante sau imprejurari. Daca nu o accepta in termen, oferta devine caduca. In cazul decesului sau al incapacitatii ofertantului nu va deveni caduca decat daca asa o cere natura afacerii sau imprejurarile o impun.

[4] Oferta si acceptarea trebuie emise in forma ceruta de lege pentru incheierea valabila a contractului.

[5] Ordonanta presedintiala nu rezolva si nu priveste fondul cauzei, ci se aplica in cazurile grabnice. Pentru a se pronunta, este necesar caracterul urgent si provizoriu al situatiei. Prin ordonanta presedintiala nu se pot lua nici masuri a caror executare nu vor mai face posibila restabilirea situatiei de fapt. Cererea se introduce la instanta competenta sa se pronunte in prima instanta asupra fondului dreptului. Se poate solutiona cu sau fara citarea partilor si nu sunt admisibile probe a caror administrare necesita timp indelungat. Intampinarea nu este obligatorie. Pronuntarea se poate amana cu maxim 24 de ore, iar motivarea se va face in maxim 48 de ore. Se poate ataca cu apel sau recurs, in 5 zile de la pronuntare sau comunicare. Cererea poate fi transformata in cerere de drept comun pana la inchiderea dezbaterilor in prima instanta.

[6] Donatia este un contract unilateral (cu exceptia donatiei cu sarcina – sinalagmatic), cu titlu gratuit (fiindca isi micsoreaza patrimoniu prin liberalitate, nefiind un act dezinteresat), solemn (obligatorie forma autentica, cu exceptia donatiilor indirecte, deghizate si darurile manuale) si translativ de proprietat.

In executarea donatiei, dispunatorul raspunde numai pentru dol si culpa grava. Donatorul nu raspunde pentru evictiune decat daca a promis expres sau daca evictiunea decurge din fapta sau sau dintr-o imprejurare pe care a cunoscut-o si nu a comunicat-o. Donatorul nu raspunde nici pentru viciile ascunse ale bunului donat, decat daca le cunostea si nu le-a adus la cunostinta donatarului, acesta fiind tinut sa repare prejudiciul cauzat. Insa, in cazul donatiei cu sarcini, donatorul raspunde pentru evictiune si pentru viciile ascunse ca si vanzatorul.

Revocarea pentru ingratitudine si pentru neindeplinirea sarcinilor nu opereaza de drept. Donatia se revoca pentru ingratitudine daca: (1) donatarul a atentat la viata donatorului, a unui apropiat sau, stiind ca altii vor sa-l atenteze, nu l-a instiintat; (2) daca donatarul se face vinovat de fapte penale, cruzimi sau injurii grave fata de donator; (3) daca donatarul refuza nejustificat sa asigure alimente donatorului ajuns in nevoie, in limita valorii bunului donat, tinandu-se seama de starea in care se afla bunul la momentul donatiei. Prescriptia pentru ingratitudine este de 1 an si curge de la data cand donatorul a stiut de existenta faptei savarsite. Actiunea in revocare poate fi exercitata numai impotriva donatarului, insa, daca moare dupa ce o incepuse, aceasta poate fi continuata impotriva mostenitorilor. Ca exceptie, mostenitorii pot introduce actiuneain termen de un an de la data mortii, daca donatorul a decedat fara sa fi cunoscut cauza revocarii. In cazul revocarii, donatarul va trebui sa restituie fructele percepute incepand cu data introducerii cererii de revocare a donatiei.

 

Bibliografie:

revista.universuljuridic.ro/wp-content/uploads/2015/05/02_Revista_Universul_Juridic_nr_3-2015_PAGINAT_BT_E_Chelaru.pdf

revista.universuljuridic.ro/scurte-consideratii-privind-promisiunea-unilaterala-de-vanzare-sau-de-cumparare-si-promisiunea-bilaterala-de-vanzare-viziunea-codului-civil-actiuni-justitie-puse-la-dispozitia-partii-interesate

Download PDF