Garantia contra evictiunii. Garantia acordata cumparatorilor subdobanditori din contractul de vanzare

Etimologic, cuvântul „evicţiune” provine din latinescul evicţio,- onis (deposedare), ceea ce înseamnă că o persoană pierde dreptul asupra unui lucru, pentru că prin justiţie s-a recunoscut unui terţ un drept concurent cu cel al evinsului.

Definitie. Evicţiunea presupune pierderea, în tot sau în parte, a dreptului de proprietate ori a altui drept dobândit prin vânzare sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor conferite de dreptul transmis.

Evictiunea totala

Potrivit art. 1.700 C. civ., cumpărătorul poate cere rezoluţiunea vânzării dacă a fost evins de întregul bun, iar odată cu rezoluţiunea poate cere restituirea preţului şi repararea prejudiciului suferit.

Rezolutiunea. Ca regula, este judiciara. Cumparatorul o poate declara si unilateral daca sunt indeplinite conditiile.[1]

Restituire pret. Vanzatorul trebuie sa restituie pretul in intregime, chiar daca valoarea bunului a scazut sau chiar daca a suferit deteriorari, ori chiar prin forta majora. Cumparatorul se poate comporta ca un proprietar, de aceea se aplica si in aceste cazuri, chiar si daca bunul va fi deteriorate prin cutremur, inundatii etc.

Totusi, daca cumparatorul a obtinut un beneficiu in urma deteriorarilor cauzate, vanzatorul are dreptul sa scada din pret suma corespunzatoare beneficiului; astfel, daca nu a obtinut niciun beneficiu, nu are dreptul sa scada pretul. Aceasta regula se aplica si in cazul in care alti subdobanditori exercita actiunea in garantie[2] direct impotriva vanzatorului; vanzatorul este obligat sa garanteze contra evictiunii fata de orice dobanditor subsecvent al bunului, fara a deosebi dupa cum dobandirea este cu titlu oneros sau gratuit. Daca subdobanditorul a platit un pret mai mare, el poate cere diferenta de la vanzatorul cu care contractase direct, nu de la vanzatorul initial.

Daune-interese. Nu se va tine cont daca a fost de buna-credinta, adica nu a stiut cauza evictiunii sau de rea-credinta. Daunele-interese datorate de vanzator cuprind:

  • Fructe. Valoarea fructelor pe care cumparatorul a fost obligat sa le restituie celui care l-a evins. Posesorul este de buna-credinta atunci cand are convingerea ca este proprietarul bunului in temeiul unui act translativ de proprietate ale carui cauze de ineficacitate nu le cunoaste si nici nu ar trebui sa le cunoasca. Buna-credinta inceteaza din momentul in care cauzele de ineficacitate ii sunt cunoscute, adica cel tarziu de la primirea cererii de chemare in judecata formulata de catre tert. Chiar daca e tulburat de tert, cumparatorul ramane un cumparator de buna-credinta fata de vanzator, de aceea poate solicita valoarea fructelor de la acesta. Posesorul de rea-credinta trebuie sa restituie fructele perceptue, precum si contravaloarea acelora pe care a omis sa le perceapa.
  • Judecata. Restituirea cheltuielilor de judecata in procesul cu tertul evingator, dar si in procesul de chemare in garantie cu vanzatorul.
  • Contract. Cheltuielile incheierii si executarii contractului de catre vanzator.
  • Lucrari. Cheltuielile pentru lucrarile efectuate in legatura cu bunul vandut, autonome sau adaugate (daca sunt necesare si utile). Astfel, cheltuielile cu lucrari autonome trebuie mereu restituite, dar cele adaugate vor fi numai daca au fost facute in mod necesar si utile. Daca vanzatorul stia cauza evictiunii inca de la incheierea contractului, adica a fost de rea-credinta va restitui si cheltuielile facute cu lucrarile voluptuare (efectuare/ridicare).
  • Pierderi. Pierderile suferite si castigurile nerealizate din cauza evictiunii. Sporul de valoare va fi platit indifferent daca a fost previzibil sau vanzatorul a fost de buna sau de rea-credinta.

Ca exceptie, in materia garanţiei contra evicţiunii, vânzătorul este ţinut să repare şi prejudiciul care nu a fost previzibil la data încheierii contractului.[3]

Evictiunea partiala

Evictiunea va avea ca obiect o fractiune din bun sau o cota ideala din dreptul de proprietate sau un alt drept cu privier la bun. Cumparatorul va avea dreptul de a alege intre rezolutiunea vanzarii sau mentinerea contractului si plata daunelor interese.

  1. Daca pareta este insemnata si nu ar fi incheiat contractul astfel, va putea cere rezolutiunea vanzarii. Cumparatorul restituie bunul si va cere restituirea pretului si daune-interese. In cazul evictiunii partiale, rezolutiunea e judiciara; in cazul celei totale, se poate declara unilateral rezolutiunea sau in virtutea pactului comisoriu.
  2. Daca nu cere sau nu obtine rezolutiunea, vanzatorul va trebui sa restituie cumparatorului o parte proportionala din pret si daune-interese.

Evictiunea inlaturata de cumparator

Aici vor fi îndeplinite condiţiile pentru ca vânzătorul să răspundă pentru evicţiune, deşi cumpărătorul nu a pierdut bunul ce formează obiectul vânzării fiindca a folosit metode curative, adica ori a platit o suma tertului, ori i-a dat un alt bun in schimb.

  • Daca cumparatorul a pastrat bunul cumparat si a platit tertului evingator o suma, vanzatorul va trebui sa plateasca cumparatorului suma platita cu dobanda legala calculate de la data platii.
  • Daca cumparatorul da un alt bun tertului evingator, vanzatorul va trebui sa plateasca valoarea bunului dat si alte cheltuieli aferente.

Vanzatorul trebuie anuntat inainte, altfel poate deveni aplicabil art. 1705 NCC – cumparatorul care, fara a exista o hotarare judecatoreasca, a recunoscut dreptul tertului pierde dreptul de garantie, afara de cazul in care dovedeste ca nu existau motive suficiente pentru a impiedica evictiunea. Platind suma, cumparatorul recunoaste dreptul tertului.

Prescriptia. Obligatia de garantie subzista pe toata durata existentei bunului transmis si garantat, aflat in patrimoniul cumparatorului. Dreptul la actiunea in garantie contra evictiunii se prescrie in termenul general de 3 ani. Termenul curge de la data producerii evictiunii (ex: data hotararii definitive).

Garantia ascendenta (art. 1706 NCC). Caracterul patrimonial, iar nu personal al garanţiei pentru evicţiune permite transmisiunea acţiunii în garanţie la subdobânditorii bunului (universali, cu titlu universal sau particular), independent de caracterul oneros sau gratuit al titlului subdobânditorului. Necunoaşterea cauzei de evicţiune se apreciază în persoana cumpărătorului intermediar. Cunoaşterea şi asumarea motivului de evicţiune la momentul cumpărării bunului de către primul cumpărător face ca acesta să nu beneficieze de o acţiune în garanţie care să se transmită la subdobânditor o dată cu revânzarea lucrului. In plus, vânzătorul iniţial are dreptul de a opune subdobânditorului reclamant clauzele limitative sau exoneratoare de garanţie ce figurează în convenţia primului cu vânzătorul intermediar; tot astfel, devin incidente eventualele convenţii de arbitraj care ar acompania prima vânzare

Odată cu proprietatea bunului, în patrimoniul subdobânditorului intră şi garanţiile de care beneficia propriul său vânzător contra celui de la care a achiziţionat la rândul său. Este vorba atât despre garanţia pentru evicţiune, cât şi de garanţia pentru viciile ascunse, în pofida tăcerii păstrate de legiuitor asupra celei din urmă. Referitor la vicii, cunoaşterea şi asumarea defectului la momentul cumpărării bunului de către primul cumpărător face ca acesta să nu beneficieze de o acţiune în garanţie care să se transmită la subdobânditor o dată cu vânzarea lucrului.

Concluzionand, între extremele unui lanţ de contracte translative de proprietate urmează să existe o garanţie ascendentă pentru evicţiune, transmiterea acestei acţiuni operând ca accesoriu, odată cu transferul proprietăţii.

Garantie. Vanzatorul il garanteaza de drept pe cumparator impotriva evictiunii.

 

Limitele garantiei. Partile pot conveni ca vanzatorul sa fie exonerat de orice garantie contra evictiunii; aceasta clauza va fi opozabila si subdobanditorilor. Totusi, vanzatorul va datora intotdeauna garantie in cazul in care: (1) evictiunea a fost cauzata ulterior vanzarii din faptul sau personal; (2) evictiunea a fost cauzata din cauze pe care, desi le cunostea, le-a ascuns la momentul vanzarii – calificat drept dol.

In plus, vanzatorul nu e exonerat de obligatia de a restitui pretul, scutindu-l deci doar de plata daunelor-interese sau a sporurilor de valoare etc. Aceasta cauza nu se aplica daca cumparatorul si-a ascumat el riscul producerii evictiunii.

Exceptia de garantie. Potrivit art. 1696 NCC, cel tinut sa garanteze contra evictiunii nu poate sa evinga pe cumparator/subdobanditor, direct sau indirect; el va raspunde intotdeauna pentru evictiunea cauzata ulterior vanzarii prin faptul sau personal, adica orice tulburare de fapt sau de drept.

______________________________________________________________________

Bibliografie: 

http://revista.universuljuridic.ro/wp-content/uploads/2016/07/03_Revista_Universul_Juridic_nr_03-2016_PAGINAT_BT_J_Goicovici.pdf

http://revista.universuljuridic.ro/wp-content/uploads/2015/10/03_Revista_Universul_Juridic_nr_6-2015_PAGINAT_BT_R_Popescu.pdf

http://www.hamangiu.ro/upload/cuprins_extras/garantia-impotriva-evictiunii-imobile-retrocedate-despagubiri-acordate-fostilor-chiriasi-_extras.pdf

Mentiuni:

[1] Rezolutiunea poate fi dispusa de instanta, la cerere, sau poate fi declarata unilateral de catre partea indreptatita. Rezolutiunea conventionala opereaza in temeiul pactelor comisorii si a conditiile prevazute de art. 1553 NCC – Pactul comisoriu produce efecte daca prevede expres obligatiile a caror neexecutare atrage rezolutiunea sau rezilierea de drept a contractului. Acestea sunt subordinate punerii in intarziere a debitorului, cu exceptia cazului in care partile au stabilit ca e pus in intarziere prin neexecutare chiar. Pactul comisoriu trebuie sa aiba exact conditiile in care opereaza, altfel punerea in intarziere nu produce efecte. Contractul desfiintat se considera ca nu a fost niciodata incheiat. Fiecare parte va fi tinuta sa restituie celeilalte parti prestatiile primite.

[2] Actiunea in garantie poate fi formulata de catre cel garantat, care poate fi reclamant, parat sau intervenient principal, sau de catre succesorii acestuia. Este o veritabila cerere de chemare in judecata, dar introdusa incidental, de aceea nu va urma procedura regularizarii. Cererea se timbreaza la valoarea pretentiilor. Reclamantul poate depune cererea cel tarziu pana la terminarea cercetarii procesului la prima instanta, iar paratul odata cu intampinarea. Va avea ca efect si punerea in intarziere a chematului in garantie si, in plus, va intrerupe prescriptia extinctive. Cererea se poate disjunge daca judecarea ei ar intarzia judecarea cererii principale, dar va fi judecata la aceeasi instanta, operand prorogarea de competenta. Judecarea cererii de chemare in garantie se suspenda de drept in cazul disjungerii, pana la solutionarea cererii principale.

[3] Debitorul răspunde numai pentru prejudiciile pe care le-a prevăzut sau pe care putea să le prevadă ca urmare a neexecutării la momentul încheierii contractului, afară de cazul în care neexecutarea este intenţionată ori se datorează culpei grave a acestuia (art. 1533 NCC). Si daca neexecutarea a fost intentionata sau din culpa grava, el tot va plati prejudiciul produs strict ca o consecinta a neexecutarii.

 

Download PDF