Locatarul va primi dreptul de a i se asigura folosinta bunului (drept de creanta), devenind un detentor al bunului; acesta va putea exercita si drepturile accesorii folosintei, inclusiv dreptul de a culege fructele bunului dat in locatiune. Daca cel ce primeste dreptul de folosinta are si posibilitatea consumarii bunului, contractul va fi de vanzare a bunurilor viitoare[1], nu locatiune.
Caracteristicile contractului:
- Contract sinalagmatic (reciprocitate si interdependenta)
- Contract oneros. Daca ar fi cu titlu gratuit, contractul ar fi comodat, nu locatiune.
- Contract comutativ. Chiar si daca e pe perioada nedeterminata, tot ramane comutativ[2], fiindca el va inceta prin vointa unei parti, nu printr-un eveniment extern.
- Aleatoriu – daca un element nesigur afecteaza existenta sau intinerea bunului ori a chiriei; creditorul isi asuma astfel riscul din aceasta incertitudine, si, in acelasi timp, acest risc reprezinta si motivul determinant al incheierii contractului.
- Contract consensual
- Locatiunile din domeniu public sau privat al statului – se respecta proceduri particulare prin intermediul licitatiilor publice.
- Contract cu executare succcesiva. Astfel, neexecutarea fara justificare va atrage rezilierea.
- Poate avea maxim 49 de ani. Locațiunea încheiată pentru o durată de peste 49 de ani va produce totusi efecte prin aplicarea unei reguli derogatorii de la principiul forței obligatorii a actului juridic, fiind redus de drept termenul prin puterea legii.
- Este un act de administrare daca are o durata de maxim 5 ani; daca o parte are capacitate de exercitiu restransa, durata se va reduce intotdeauna la maxim 5 ani.
- Daca depaseste 5 ani, va fi un act de dispozitie pentru ambele parti.
- Bunul dat in locatiune trebuie sa fie neconsumptibil.[3]
- Chiria nu trebuie sa fie neaparat numai o suma de bani, ca la vanzare, ci poate consta si in transferul unui bun sau drept, prestatii de a face sau a nu face. Chiria trebuie sa existe, sa fie licita, determinata/determinabila, sincera si serioasa.
Obligatiile locatorului
- De a asigura locatarului folosinta lucrului dat in locatiune
- Predarea bunului
- Mentine bunul in stare de folosinta
- Obligatia de a garanta contra viciilor
- Garantia contra evictiunii
- Provenind din fapta proprie
- Provenind din fapta unui tert
Obligatiile locatarului
- Luarea in primire a bunului
- Plata chiriei
- Prudenta si diligenta in folosirea bunului
- Restituirea bunului
Cesiunea locatiunii
Are natura juridica a unei cesiuni de contract[10], locatorul fiind contractant cedat. Prin cesiune, cesionarul dobandeste drepturile si este tinut de obligatiile locatarului cedent. Dupa notificarea sau acceptarea cesiunii, va deveni opozabila si locatorului cedat; dupa acest moment, locatorul se afla in raporturi juridice directe cu cesionarul. Locatarul initial inceteaza sa mai fie tinut fata de locatiune.Sublocatiunea[11]
Este un nou contract de locatiune pe care locatarul initial il incheie in calitate de locator cu un nou locatar. In cazul sublocatiunii, locatarul initial va raspunde pentru faptele sub-locatarului ca si pentru faptele proprii. Ca regula, vor exista raporturi juridice directed oar intre locatorul initial si locatarul initial, alaturi de locatarul initial si sublocatar. Ca exceptie, locatorul principal are o actiune directa impotriva sublocatarului pentru toate obligatiile asumate de acesta prin contractul de sublocatiune. Locatorul principal il poate urmari direct pe sublocatar pana la concurenta chiriilor datorate. Niciodata nu vor putea fi opuse locatorului principal, platile anticipate facute de sublocatar locatarului principal.Incetarea contractului
Decesul partilor Contractul de locatiune nu inceteaza prin decesul partilor, acesta transmitandu-se mostenitorilor partii decedate. Exceptia de la aceasta regula opereaza in situatia contractelor de locatiune pe durata determinata, daca locatarul decedeaza inainte de incheierea termenului stabilit, mostenitorii acestuia avand un drept de a denunta contractul. Mostenitorii au dreptul de a denunta unilateral contractul in termen de 60 de zile de la data la care au luat cunostinta de moartea locatarului si de existenta locatiunii. Conform art. 1276 C. civ., contractul inceteaza la expirarea termenului de preaviz, nu la momentul comunicarii declaratiei de denuntare. Denuntarea unilaterala Este un mod de incetare specific contractelor de locatiune pe durata nedeterminata. Acest drept este recunoscut ambelor parti, indiferent de clauzele ce ar incerca sa-l limiteze, fiind considerate, potrivit art. 1277 C. civ., nescrise. Partea care doreste sa denunte unilateral este obligata sa acorde celeilalte parti un termen rezonabil de preaviz, urmand ca, la expirarea acestui termen, obligatia de restituire sa devina exigibila. Denuntarea este un drept al fiecarei parti, nefiind conditionata de o neexecutare culpabila a unei obligatii contractuale, cum este in cazul rezilierii. Expirarea termenului In situatia contractului pe durata determinata, expirarea termenului are ca efect incetarea contractului. Codul Civil a reglementat prin art. 1810 o situatie speciala prin care contractul poate continua daca, prin conduita partilor, exista un acord tacit. Mai exact, daca locatarul continua sa aiba posesia bunului, executandu-si obligatiile, si locatorul nu se impotriveste, contractul va continua potrivit regulilor tacitei relocatiuni. Tacita relocatiune implica incheierea unui nou contract, de aceasta data pe durata nedeterminata, in aceleasi conditii si garantii din vechiul contract. Noul contract va putea inceta in conditiile denuntarii unilaterale. Nu exista o durata minima impusa contractului de locatiune, dar exista o perioada maxima, cea de 49 de ani (art. 1783 C. civ.). Rezilierea Potrivit art. 1817 C. civ., atunci cand, fara justificare, una dintre partile contractului de locatiune nu isi executa obligatiile nascute din acest contract, celalata parte are dreptul de a rezilia locatiunea, cu daune-interese, daca este cazul, potrivit legii. Textul se completeaza cu dispozitiile dreptului comun, si anume art. 1549-1554 C. civ. In cazul contractelor cu executare succesiva, cum este contractul de locatiune, creditorul are dreptul la reziliere, chiar daca neexecutarea este de mica insemnatate, insa are un caracter repetat. Spre exemplu, se poate solicita rezilierea contractului pentru neplata chiriei in mod repetat. Imposibilitatea folosirii bunului In situatia in care bunul nu mai poate fi folosit potrivit destinatiei, contractul de locatiune inceteaza de drept; este important de mentionat ca aceasta imposibilitate trebuie sa fie totala si definitiva (ex. distrugerea bunului). Daca bunul poate fi folosit partial si poate fi reparat de catre locator, fara a-i aduce mari prejudicii locatarului, contractul nu va putea fi reziliat sau redusa proportional chiria. Locatorul este obligat la reparatie, daca deteriorarea bunului nu survine din culpa locatarului. Desfiintarea titlului locatorului Conform art. 1819 C. civ., desfiintarea dreptului care permitea locatorului sa asigure folosinta bunului inchiriat determina incetarea de drept a contractului de locatiune. Cu toate acestea, locatiunea va continua sa produca efecte si dupa desfiintarea titlului locatorului pe durata stipulata de parti, fara a se depasi un an de la data desfiintarii titlului locatorului, insa numai daca locatarul a fost de buna-credinta la incheierea locatiunii. Instrainarea de catre locator a dreptului de a folosi bunul Dreptul locatarului va fi opozabil noului locator daca au fost indeplinite formalitatile de publicitate prezentate in art. 1811 C. civ. In ipoteza in care au fost indeplinite formalitatile de publicitate, contractul de locatiune se va transfera noului dobanditor, care va fi obligat sa execute obligatiile locatorului initial si, conform art. 1813 C. civ., dobanditorul se va subroga in drepturile acestuia. Pactul de preferinta. Pactul de preferință reprezintă acea situație în care o persoană se angajează față de o altă persoană ca, în cazul în care se va hotărî să vândă un anumit bun, să-i vândă bunul respectiv la un anume preț și în anume condiții. Practic, în cazul pactului de preferință, aspectul esențial de reținut este preferința pe care o are o anumită persoană (beneficiarul clauzei) înaintea altor eventuale persoane interesate de același bun. Cea mai frecventă situație de pact de preferință o întâlnim inserată în contractele de locațiune (mai ales în cele încheiate pe termen lung), în care locatorul se obligă ca, în cazul în care se va decide să vândă bunul care face obiectul contractului de locațiune, să-i ofere prioritatea (preferința) locatarului de a cumpăra acest bun, fie la prețul și în condițiile stipulate deja în contractul de locațiune, fie, în lipsa unor astfel de prevederi, la același preț și în același condiții cu cele pe care vânzătorul (locatorul) le-ar fi pretins de la orice alt cumpărător. Clauza se justifică, deseori, prin investițiile pe care locatarul le face în bunul închiriat, dacă acesta este imobil, investiții care dezvoltă un vad comercial și, în general, un fond de comerț de care locatarul este interesat să beneficieze în continuare (însă nu ca locatar, ci ca proprietar), afacerea locatarului continuând, așadar, în aceeași locație. Dar tot un drept de preferință convenit de părți îl întâlnim și în dreptul societar, unde pactul de preferință apare sub forma unei clauze în contractul de societate (actul constitutiv al societății) prin care, dacă un asociat se va decide să își vândă participația sa la capitalul social (constând în acțiuni, părți sociale sau părți de interes) va putea acorda preferință asociaților, prin contractul de societate, la cumpărarea acestei participații, la un anumit preț determinat (de precizat însă că, în anumite situații, preferința este acordată celorlalți acționari prin lege, indiferent de clauzele actului constitutiv, caz în care vorbim despre un drept de preempțiune legală). _________________________________________________________________ [1] Dacă obiectul vânzării îl constituie un bun viitor, cumpărătorul dobândeşte proprietatea în momentul în care bunul s-a realizat. În cazul vânzării unor bunuri dintr-un gen limitat care nu există la data încheierii contractului, cumpărătorul dobândeşte proprietatea la momentul individualizării de către vânzător a bunurilor vândute. Bunul este considerat realizat la data la care devine apt de a fi folosit potrivit destinaţiei în vederea căreia a fost încheiat contractul. În lipsa unei prevederi legale contrare, contractele pot purta şi asupra bunurilor viitoare. (art. 1228, 1658 NCC). [2] Contract comutativ – la momentul incheierii sale, existenta drepturilor si obligatiilor partilor este certa, iar intinderea acestora este determinata sau determinabila. Contract aleatoriu – prin natura sau prin vointa partilor, ofera cel putin uneia dintre parti sansa unui castig si o expune totodata la riscul unei pierderi,, ce depend de un eveniment viitor si incert. Mixt = Spre exemplu, caracterul contractului de intretinere variaza in functie de continutul obligatiilor asumate: (1) aleatoriu – daca a fost incheiat pe toata durata vietii creditorului intretinerii, fiindca durata de viata a acestuia e incerta si nevoile pot fluctua; (2) comutativ – contractul a fost incheiat pe un termen determinat sau in ipoteza in care intretinerea a fost stipulata prin donatie sau testament. [3] Totusi, un bun consumptibil prin natura sa poate deveni neconsumptibil daca , prin act juridic, i se schimba intrebuintarea. In plus, locatiunea poate avea ca obiect o universalitate de fapt, in care bunurile private individual pot fi consumptibile, dar individualitatea in ansamblu nu are acest caracter. [4] Bunurile unui tert pot face obiectul unei prestatii, debitorul fiind obligat sa le procure si sa le transmita creditorului sau, dupa caz, sa obtina acordul tertului. In cazul neexecutarii obligatiei, debitorul va raspunde. Asadar, o parte isi poate asuma sa execute o prestatie asupra unui bun, chiar daca la incheiere inca nu poate. [5] Coproprietatea. FIecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-parti din dreptul de proprietate. Coproprietarii impart beneficiile si suporta sarcinile proportional cu cota lor parte din drept. Actele posibile: (1) conservare – se fac fara acordul celorlalti coproprietari; (2) administrare (incheiere locatiuni de maxim 3 ani, cesiuni) – se fac numai cu acordul coproprietarilor ce detin majoritatea cotelor parti; (3) dispozitie – actele de folosinta cu titlu gratuit, cesiunile, locatiunile de peste 3 ani, acte ce urmaresc exclusive infrumusetarea bunului nu se pot incheia decat cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act cu titlu gratuit asupra bunurilor coproprietatii va fi considerat act de dispozitie. Actele facute cu nerespectarea acestor reguli sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimtit, express au tacit, la incheierea actului; acesta poate exercita actiunea posesorie impotriva tertului. Fiecare coproprietar poate sta singur in justitie, indiferent de calitatea procesuala, in orice actiune privitoare la coproprietate, inclusiv in cazul actiunii in revendicare. Derogarea de la aceste reguli se poate face printr-un contract de administrare incheiat cu acordul tuturor coproprietarilor. Vanzarea bunului din coproprietate. Atunci cand un coproprietar a vandut bunul proprietate comuna si ulterior nu asigura transmiterea proprietatii intregului bun catre comparator, acesta poate cere fie reducerea pretului, fie rezolutiunea. Totusi, cumparatorul care stia ca bunul nu apartinea in intregime vanzatorului nu va putea cere rambursarea cheltuielilor lucrarilor autonome si voluptuare. Procedura. O parte poate cere instantei introducerea in cauza a tuturor coproprietarilor in calitate de reclamanti folosind cererea de chemare in judecata a altor persoane, introdusa, daca este reclamant – pana la terminarea cercetarii procesului inaintea primei instante, sau daca este parat – odata cu intampinarea. Cererea se poate face numai in prima instanta, nu si in apel. [6] Uzufruct. Uzufructuarul are folosinta exclusiva a bunului, inclusiv dreptul de a culege fructele acestuia, insa cu obligatia de a-I conserva substanta. Uzufructul se poate constitui numai in favoarea unei persoane existente, astfel ca uzufructul in favoarea unei persoane fizice este cel mult viager (tot timpul vietii), iar in favoarea unei persoane juridice va dura maxim 30 de ani. Daca nu s-a prevazut un termen, se considera ca e viager sau pe maxim 30 de ani. Cesiunea uzufructului. Uzufructuarul poate ceda dreptul sau unei alte persoane fara acordul nudului proprietar; el va mai ramane raspunzator doar pentru obligatiile nascute inainte de cesiune. Totusi, pana la notificarea cesiunii, uzufructuarul si cesionarul raspund solidar pentru indeplinirea tuturor obligatiilor; dupa notificare, cesionarul va raspunde singur. Uzufructul poate dura pana la moartea uzufructuarului initial. Caractere. Este un drept real, temporar si incesibil. Cheltuieli. Uzufructuarul este obligat sa efectueze reparatiile de intretinere a bunului; reparatiile mari vor fi, ca exceptie, tot in sarcina uzufructuarului daca sunt determinate de neefectuarea reparatiilor de intretinere. Uzufructuarul si nudul proprietar nu sunt obligati sa reconstruiasca cee ace s-a distrus datorita vechimii ori dintr-un caz fortuit. Uzufructuarul suporta toate sarcinile si cheltuielile ocazionate de litigiile privind folosinta bunului, culegerea fructelor ori incasarea veniturilor, inclusive primele de asigurare. Insa, cheltuielile si sarcinile proprietatii revin nudului proprietar. Stingere. Prin moarte (chiar daca termenul nu s-a implinit), ajungere la termen, consolidare in aceeasi persoana, renuntare la usufruct, neuzul timp de 10 ani sau, 2 ani (creanta), distrus in intregime prin caz fortuit. Aparare. Actiunea confesorie de superficie poate fi intentata impotriva oricarei persoane care impiedica exercitarea dreptului, chiar si a proprietarului terenului. Dreptul la actiune este imprescriptibil. Proces. In cazul procesului de iesire din indiviziune (partaj) nu se pot naste alte drepturi reale decat cele existente, partajul fiind declarativ de drepturi, nu constitutiv. Astfel, nu se poate cere dupa partaj constituirea unui drept de uzufruct. [7] Ca diferenta, la vanzare bunul trebuie predate in starea in care se afla la data incheierii contractului, dar la locatiune bunul trebuie predate in starea potrivita intrebuintarii conform destinatiei (art. 1787 NCC). [8] Daca in urma verificarii se constata existenta unor vici aparente, cumparatorul trebuie sa-l informeze pe vanzator despre acestea fara intarziere. In lipsa informarii, se considera ca vanzatorul si-a executat obligatia de a preda bunul in starea necesara intrebuintarii conform destinatiei. [9] Locatarul este obligat, sub sanctiunea platii de daune-interese si a suportarii oricaror alte cheltuieli, sa ii notifice de indata locatorului necesitatea efectuarii reparatiilor care sunt in sarcina acestuia din urma. [10] Cesiunea de contract. Spre deosebire de cesiunea de creanta, cesiunea de contract transmite intregul contract, in ansamblul sau, cu drepturi si obligatii, in stadiul de executare existent la data cesiunii. Conditiile cesiunii de contract: (1) este necesar consimtamantul expres al contractantului cedat; (2) nu se poate cesiona un contract deja executat, ci doar daca e neexecutat sau executat doar in parte. Cesiunea si acceptarea acesteia trebuie incheiate in forma ceruta de lege pentru validitatea contractului cedat. Cedentul va fi liberat in totalitate, cu exceptia situatiei in care contractantul cedat, desi a acceptat cesiunea, nu-l libereaza cedent. Contractantul cedat va trebui sa-l notifice pe cedent in privinta neexecutarii obligatiei de catre cesionar in maxim 15 zile de la data neexecutarii sau de cand a cunoscut faptul neexecutarii, sub sanctiunea decaderii. Ca regula, cedentul garanteaza doar validitatea contractului. Contractantul cedat va putea opune cesionarului toate exceptiile din contract, insa nu va putea invoca fata de cesionar vicii de consimtamant sau aparari/exceptii nascute strict din raporturile anterioare cu cedentul, decat daca si-a rezervat expres acest drept cand a acceptat cesiunea. Cesiunea de creanta. Important de mentionat ca, in cazul cesiunii de creanta, nu va fi necesar de consimtamantul debitorului cedat, acesta fiind un simplu tert fata de contract; in cazul cesiunii, trebuie in mod obligatoriu sa existe un contract incheiat intre cedent si cesionar; efectul cesiunii de creanta este transferul dreptului de creanta ut singuli din patrimoniul cedentului in patrimoniul cesionarului. Cand cesiunea de creanta se face cu titlu oneros, cedentul are o obligatie de garantie fata de cesionar in privinta existentei si a valabilitatii creantei. Nu se pot transfera creantele ce privesc transmisiuni universale/titlu universal, tituluri de valoare, declarate netransmisibile prin lege, obligatii nepecuniare daca devin mai oneroase prin transmite, stabilite prin conventia partilor (clauza de inalienabilitate daca are interes legitim si serios). [11] Subrogatia. In cazul subrogatiei nu va fi nevoie de un contract, ca la cesiunea de creanta, ci doar ca un tert platitor sa execute acea creanta in numele debitorului; dupa aceasta, el se va substitui creditorului. Observam ca, de fapt, subrogatia, la fel ca cesiunea, inseamna schimbarea subiectului activ al obligatiei. Subrogatia conventionala poate fi consimtita de debitor sau de creditor (ambele opereaza fara consimtamantul debitorului sau creditorului initial). Subrogaţia convenţională. Este un contract încheiat între creditor şi cel care efectuează plata în numele debitorului sau între cel care face plata şi debitorul obligaţiei. Subrogatia legala. Se produce de drept, indiferent de consimtamantul partilor in cazul: (1) un creditor privilegiat plateste in locul altui creditor, astfel ca cel privilegiat se subroga; (2) cumparatorul isi cumpara si garantia de la cel ce o detinea; (3) codebitorul solidar plateste integral, avand apoi drept de regres impotriva celorlalti codebitori, putand sa le ceara doar partea din datorie ce revine fiecaruia; (4) mostenitorul plataeste cu bunurile sale datoriile succesiunii. [12] Exceptii de la principiul fortei obligatorii:- Locațiunea încheiată pentru o durată de 50 ani va produce efecte prin aplicarea unei reguli derogatorii de la principiul forței obligatorii a actului juridic.
- încetarea contractului de locaţiune din cauza pieirii totale sau considerabile a lucrului
- încetarea contractului de locaţiune ca urmare a desfiinţării dreptului care permitea locatorului să asigure folosinţa bunului închiriat, cu excepţia cazului în care locatarul a fost de bună-credinţă la data încheierii locaţiunii, contractul urmând a produce efecte pe durata stipulată de părţi, dar nu mai mult de un an de la data desfiinţării titlului locatorului
- Tacita relocaţiune nu este o exceptie de la principiul fortei obligatorii, fiind vorba despre un nou contract de locaţiune ce se consideră a fi încheiat în condiţiile primului contract, dar fără termen.
Convențiile precontractuale
Articole conexe pe aceeași temă
- Garanția contra evicțiunii – contractul de vânzare
- Promisiunea bilaterală de vânzare și pactul de opțiune
- Explicații privind plata, condițiile de plată și prețul
- Contractul de tranzacție
